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Immobilienfonds – offener Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds werden als Wertpapieranlage betrachtet (im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds). Aus dem eingezahlten Sondervermögen erwirbt eine Kapitalanlagegesellschaft Immobilien und verkauft diese auch wieder. Aus der Wertsteigerung und den Mieteinnahmen der Immobilien ergibt sich die Rendite (Verzinsung). Der Vorteil der Anleger liegt darin, dass Anteile jederzeit gekauft, aber auch wieder an die Kapitalanlagegesellschaft des offenen Immobilienfonds zurückgegeben werden können. Eine Begrenzung in Hinblick auf die Anzahl der Objekte, die Höhe des Fondsvolumen oder der Zahl der Anleger ist nicht vorhanden. Stückelungen schon ab Summen unter 50 Euro sind der Regelfall bei den meisten offenen Immobilienfonds. Will ein Anleger eine Anteile wieder verkaufen, so ist dies banktäglich zu dem veröffentlichten Rücknahmekurs möglich.
Heute gibt es neben den offenen Immobilienfonds auch eine Menge Spezialfonds. Bei den Immobilienspezialfonds ist im Gegensatz zu den offenen Immobilienfonds die Anzahl der Anleger auf zehn juristische Personen begrenzt. Die Anleger sind überwiegend Versicherungen, Pensionskassen, Banken und Industrieunternehmen mit Immobilienbesitz.

Immobilienfonds-Geschlossener Immobilienfonds

Zur Entwicklung oder zum Erwerb einer oder mehrere definierter Immobilien wird ein geschlossener Immobilienfonds gegründet. Für das Objekt wird eine benötigte Summe festgelegt. Die Investoren kaufen Anteile am Immobilienfonds. Ist die benötigte Summe durch den Anteilskauf erreicht, so wird der Immobilienfonds geschlossen. Die Nutzung von Steuervorteilen oder aber die Gewinnerzielung (über Mieteinnahmen und Wertsteigerung) ist der Zweck eines geschlossenen Immobilienfonds. Wie ein direkter Immobilieneigentümer wird der Anleger in steuerlicher und wirtschaftlicher Sicht behandelt. Der geschlossene Immobilienfonds wird entweder als Kommanditgesellschaft (KG) oder als Gesellschaft des bürgerlichen Rechts geführt.

Immobilienleasing

Im Rahmen eines Leasingvertrages werden Betriebsgebäude und sonstige gewerbliche Gebäude langfristig zur Nutzung überlassen. Diese Art der Nutzung nennt man Immobilienleasing. Auf Immobilienleasing spezialisierte Gesellschaften sind Leasinggeber. Der Leasingnehmer hat – soweit vertraglich nichts anderes vereinbart wurde – beim Immobilienleasing das Recht, zu einem späteren Zeitpunkt die Immobilie zu erwerben oder ein weiteres Immobilienleasing vorzunehmen. Die Bonität des Leasingnehmers und die  Wiederverwertbarkeit der Immobilie sind Voraussetzung für ein Immobilienleasing.

Immobilienmanagement

Die kaufmännische, technische und infrastrukturelle Verwaltung, die den optimalen Betrieb einer Immobilie sichert, wird als Immobilienmanagement bezeichnet. Eine vorausschauende Planung mit dem Ziel einer langfristigen Wertschöpfung der verwalteten Immobilie gehört zum professionellen Immobilienmanagement.

Immobilienmarkt

Ein Markt der Standorte ist der Immobilienmarkt. Im wesentlichen wird beim Immobilienmarkt (nach der Nutzungsart) zu unterscheiden zwischen Haushaltsstandorten und Betriebsstandorten. Der Immobilienmarkt wird dementsprechend in Teilmarktgruppen eingeteilt. Diese Teilmarktgruppen sind Wohnungsmarkt und Markt für Immobilien zur betrieblichen Nutzung.

Hypothek

Unter Hypothek versteht man ein Pfandrecht, das zur Sicherstellung eines Kredites auf Grundbesitz (z.B. Grundstücke) eingeräumt wird.
Die Sicherstellung erfolgt durch Eintragung des Pfandrechts in das Grundbuch.
Sollte der Kreditnehmer seine Schulden nicht mehr bezahlen können, kann der Kreditgeber seine Forderungen durch die Einlösung des Pfandrechtes eintreiben.

Grundbuch

Die Rechtsverhältnisse aller Liegenschaften sind in einem Grundbuch ersichtlich.

Das Grundbuch ist öffentlich; jedermann steht die Einsichtnahme und die Anfertigung von Auszügen oder Abschriften zu. Dies ist seit der Umstellung auf die automationsunterstützte Datenverarbeitung bei jedem Grundbuchsgericht sowie bei Notaren, Rechtsanwälten oder Immobilientreuhänder mit einer dementsprechenden computertechnischen Ausstattung zu. Das Personenverzeichnis ist nicht öffentlich einsehbar. Die Einsichtnahme in diese Daten ist nur den Eigentümern oder Personen die ein rechtliches Interesse nachweisen können vorbehalten.

Die Grundbuchskörper (aus einem oder mehreren versehenen Grundstücken bestehend) bilden eine mit einer Einlagezahl (EZ) versehene Grundbucheinlage.
Im Gutsbestandsblatt (A-Blatt) findet man die zum Grundbuchskörper gehörende Grundstücke, das Ausmaß und die Benützungsart (z.B. Baufläche, Wald), sowie die Rechte die mit dem Grundstück verbunden sind (z.B. landwirtschaftliche Nutzung), sowie öffentlich – rechtliche Beschränkungen. Das Eigentumsrecht (Miteigentum mit Anteil) mit eventuell persönlichen Beschränkungen des Eigentümers (z.B. Minderjährigkeit) scheinen im Eigentumsblatt (B-Blatt) auf. Alle die Liegenschaft belastenden dinglichen Rechte ( z.B. Hypotheken, Dienstbarkeiten als dienendes Gut), Vor- und Wiederkaufsrecht und Belastungs- und Veräußerungsverbote scheinen im Lastenblatt (C-Blatt) auf.

Grunderwerbsteuer

Beim Erwerb eines Grundstückes fällt die Grunderwerbsteuer an.
Als Bemessungsgrundlage dieser Steuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung. In der Regel der Kaufpreis.
Der Steuersatz beträgt 3,5% der Bemessunsgrundlage.

Grunderwerbssteuer fällt bei einem Kauf von einem Ferienhaus am Plattensee in Ungarn nicht an.

Grunderwerbsteuer (GrESt)

Die Grunderwerbsteuer kurz GrEST (Bundessteuer) wird anlässlich des Erwerbes von inländischen Liegenschaften bzw. Liegenschaftsteilen, Baurechten und Gebäuden auf fremden Boden erhoben.
Die höhe der GrEST hängt auch vom Verwantschaftsgrad ab – bei nahen Angehörigen 2 %, sonst 3,5 % des Verkehrswertes.
Binnen 1 Monat muss dem zuständigen Finanzamt für Gebühren und Verkehrssteuern der Erwerbsvorgang (Kaufvertrag) angezeigt werden. Mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung (UB) wird bestätigt, dass die Grunderwebsteuer (GrESt) entrichtet wurde, die für die Eintragung des Grunderwerbes in das Grundbuch erforderlich ist.