Offene Immobilienfonds werden als Wertpapieranlage betrachtet (im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds). Aus dem eingezahlten Sondervermögen erwirbt eine Kapitalanlagegesellschaft Immobilien und verkauft diese auch wieder. Aus der Wertsteigerung und den Mieteinnahmen der Immobilien ergibt sich die Rendite (Verzinsung). Der Vorteil der Anleger liegt darin, dass Anteile jederzeit gekauft, aber auch wieder an die Kapitalanlagegesellschaft des offenen Immobilienfonds zurückgegeben werden können. Eine Begrenzung in Hinblick auf die Anzahl der Objekte, die Höhe des Fondsvolumen oder der Zahl der Anleger ist nicht vorhanden. Stückelungen schon ab Summen unter 50 Euro sind der Regelfall bei den meisten offenen Immobilienfonds. Will ein Anleger eine Anteile wieder verkaufen, so ist dies banktäglich zu dem veröffentlichten Rücknahmekurs möglich.
Heute gibt es neben den offenen Immobilienfonds auch eine Menge Spezialfonds. Bei den Immobilienspezialfonds ist im Gegensatz zu den offenen Immobilienfonds die Anzahl der Anleger auf zehn juristische Personen begrenzt. Die Anleger sind überwiegend Versicherungen, Pensionskassen, Banken und Industrieunternehmen mit Immobilienbesitz.

Zur Entwicklung oder zum Erwerb einer oder mehrere definierter Immobilien wird ein geschlossener Immobilienfonds gegründet. Für das Objekt wird eine benötigte Summe festgelegt. Die Investoren kaufen Anteile am Immobilienfonds. Ist die benötigte Summe durch den Anteilskauf erreicht, so wird der Immobilienfonds geschlossen. Die Nutzung von Steuervorteilen oder aber die Gewinnerzielung (über Mieteinnahmen und Wertsteigerung) ist der Zweck eines geschlossenen Immobilienfonds. Wie ein direkter Immobilieneigentümer wird der Anleger in steuerlicher und wirtschaftlicher Sicht behandelt. Der geschlossene Immobilienfonds wird entweder als Kommanditgesellschaft (KG) oder als Gesellschaft des bürgerlichen Rechts geführt.